Na czym polega egzekucja z nieruchomości?

2023-05-08

Spis treści

1. Co może być przedmiotem egzekucji komorniczej?
2. Egzekucja komornicza z nieruchomości - na czym polega?
3. Egzekucja z nieruchomości - od jakiej kwoty?
4. Egzekucja z nieruchomości - etapy
5. Egzekucja z udziału w nieruchomości
6. Egzekucja z nieruchomości a hipoteka

Przedmiotem egzekucji komorniczej mogą być nie tylko zgromadzone na kontach bankowych dłużnika pieniądze, jego wynagrodzenie, ale również należące do niego nieruchomości. W artykule wyjaśnimy, na czym polega egzekucja z nieruchomość, jak przebiega i jakie konsekwencje za sobą niesie.
Jeśli wierzyciel uzyska sądowy tytuł egzekucyjny (może to być np. nakaz zapłaty lub wyrok sądu) opatrzony klauzulą wykonalności, może złożyć wniosek do komornika o rozpoczęcie postępowania egzekucyjnego. Głównym celem postępowania jest zaspokojenie roszczeń wierzyciela z określonych elementów majątku dłużnika.

Co może być przedmiotem egzekucji komorniczej?

Jak wskazują zapisy Kodeksu Cywilnego, przedmiotem egzekucji komorniczej może być m.in.: wynagrodzenie dłużnika, zgromadzone na jego rachunkach bankowych środki, prawa majątkowe, gospodarstwa rolne, przedsiębiorstwa, oraz należące do niego ruchomości (poza wskazanymi w Kodeksie postępowania cywilnego wyjątkami) i nieruchomości (oraz ich ułamkowe części).

Egzekucja komornicza z nieruchomości - na czym polega?

Egzekucja nieruchomości jest procesem polegającym na przejęciu posiadanej przez dłużnika nieruchomości (lub jej ułamkowej części), spieniężeniu jej i przeznaczeniu pozyskanej z tego tytułu kwoty na zaspokojenie roszczeń wierzyciela.

Egzekucja z nieruchomości - od jakiej kwoty?

Przepisy prawa nie wskazują jednoznacznie, od jakiej kwoty można zrealizować egzekucję komorniczą z nieruchomości. Tak sposób dochodzenia roszczeń, jest najskuteczniejszą (a często jedyną drogą) do pozyskania środków na spłatę zadłużenia jeśli kwota długu jest wysoka.

Egzekucja z nieruchomości - etapy

Jak w praktyce przebiega egzekucja komornicza z nieruchomości? Oto 6 najważniejszych etapów:

1. Złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji.

   Jeśli wierzyciel uzyskał tytuł wykonawczy, pierwszym krokiem powinno być złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji komorniczej do komornika, działającego przy sądzie w okręgu, w którym położona jest nieruchomość. Jeśli przy sądzie działa kilku komorników, wierzyciel może wybrać tego, któremu powierzy swoją sprawę. W przypadku dochodzenia roszczeń pieniężnych wierzyciel może wskazać w dokumencie składniki majątku, z których ma być zrealizowana egzekucja (jeśli tego nie zrobi, komornik jest obowiązany ustalić składniki majątkowe dłużnika). Co jednak ważne - wszczęcie egzekucji z nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, użytkowania wieczystego czy ułamkowej części nieruchomości jest dopuszczalne wyłączne wtedy, gdy wierzyciel zgłosi wniosek o wszczęcie egzekucji z takiego składnika majątkowego.

2. Wezwanie dłużnika do zapłaty.

   W kolejnym etapie komornik wyśle dłużnikowi wezwanie do zapłaty z dwutygodniowym terminem płatności, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości oraz wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości do sądu, który prowadzi księgę wieczystą nieruchomości.

3. Zajęcie nieruchomości.

   Kolejnym krokiem jest właściwe zajęcie nieruchomości. Za moment zajęcia uważa się ten, w którym dłużnikowi doręczono wezwanie. W przypadku osób trzecich oraz w sytuacjach, kiedy dłużnik nie dostał wezwania, momentem zajęcia jest data dokonania wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

4. Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości.

   Jeśli dłużnik nie spłacił zadłużenia w ciągu 14 dni od otrzymana wezwania do zapłaty, wierzyciel może zwrócić się do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Czynności te realizuje biegły sądowy powołany przez komornika.

5. Obwieszczenie o licytacji i licytacja.

   Kiedy biegły sądowy sporządzi opis i oszacowanie nieruchomości, nieruchomość może stać się przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Licytacja nie może odbyć się wcześniej niż w ciągu dwóch tygodni po dniu uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Przed rozpoczęciem licytacji każdy jej uczestnik powinien wpłacić wadium (jeśli nie wygra licytacji, odzyska wpłaconą kwotę, jeśli ją wygra - zostanie ona zaliczona na poczet ceny). W momencie jej rozpoczęcia informuje uczestników o tym, co jest przedmiotem licytacji, ile wynosi cena wywoławcza, suma rękojmi oraz termin uiszczenia i nabycia. W czasie pierwszej licytacji komornik może zlicytować nieruchomość za trzy czwarte, a w przypadku drugiej i kolejnych - za dwie trzecie wartości oszacowania. Wygrywa ten uczestnik licytacji, który poda najwyższą cenę. Po jej uiszczeniu stanie się właścicielem nieruchomości.

6. Podział środków z licytacji.

   Ostatnim elementem egzekucji z nieruchomości jest podział pozyskanych z licytacji środków pomiędzy wierzycieli (jeśli jest ich kilku).

Egzekucja z udziału w nieruchomości

Co jednak w sytuacji, jeśli dłużnik jest właścicielem jedynie ułamkowej części nieruchomości (np. połowy domu) lub przedmiotowa nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków?

W sytuacji, gdy dłużnik jest właścicielem ułamkowej części nieruchomości, komornik realizuje egzekucję jedynie z niej. Ułamkowe części nieruchomości pozostające w rękach pozostałych wierzycieli, wciąż w nich pozostają. W praktyce egzekucja z ułamkowej części nieruchomości jest procesem skomplikowanym i niełatwym do zrealizowania - wszystko z powodu pozostałych właścicieli i przysługujących im z tytułu własności praw. Jeśli nieruchomość jest wspólnym majątkiem małżonków, komornik może ją zająć. Co jednak ważne - niezbędnym warunkiem przeprowadzenia kolejnych czynności egzekucyjnych (np. licytacji) jest uzyskanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom. Jeśli komornik uzyska sprzeciw drugiego małżonka przeciw zajęciu przedmiotowej nieruchomości, ma obowiązek poinformować o nim wierzyciela. W szczególnych sytuacjach wskazanych w art. 52 § 1a kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wierzyciel może jednak złożyć wniosek o ustanowienie przymusowej rozdzielności majątkowej. Jest to możliwe, jeśli:

• wierzytelność istnieje;
• wierzyciel dysponuje tytułem wykonawczym;
• egzekucja z majątku osobistego dłużnika okazała się bezskuteczna.

Egzekucja z nieruchomości a hipoteka

Czy komornik może zająć nieruchomość, jeśli ta jest przedmiotem umowy kredytowej, a w księdze wieczystej widnieje hipoteka banku?
Tak. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, komornik może ją zająć. W takich okolicznościach jednak to wierzyciel hipoteczny, czyli bank będzie miał pierwszeństwo do odzyskania należności przed innymi wierzycielami.