Jak sprawdzić dewelopera?

2020-12-15

Kupno mieszkania to ogromny wydatek, ale przede wszystkim inwestycja w spokojną przyszłość – własną i najbliższych. Dlatego warto, wręcz należy zweryfikować firmę oferującą sprzedaż nieruchomości. Jak sprawdzić wiarygodność finansową dewelopera przed kupnem mieszkania? Co należy zrobić, aby podpisać umowę bez obaw, że nasz developer zbankrutuje? Wskazujemy kluczowe wątki.

Dekadę temu ryzyko trafienia na dewelopera stosującego nieuczciwe praktyki lub przeszacowującego swoje możliwości kapitałowe było duże. We wrześniu 2011 r. Sejm przyjął jednak Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – potocznie nazywaną „ustawą deweloperską”. Za jej pomocą ustawodawca wprowadził szereg rozwiązań regulujących sytuację na rynku. Nie oznacza to jednak, że nie należy być ostrożnym przy podejmowaniu tak kluczowej decyzji, jak zakup mieszkania.

Czym jest rachunek powierniczy dewelopera?

Ustawa przede wszystkim uregulowała kwestię przekazywania deweloperowi środków finansowych na finalizację transakcji. A to zazwyczaj sumy rzędu setek tysięcy złotych. Obecnie pieniądze wpłacamy na rachunek powierniczy prowadzony przez bank. To nie jest dowolność, ale wymóg postawiony deweloperom mieszkaniowym. Na takim rachunku deponujemy środki, które później mogą być wydawane jedynie zgodnie z przeznaczeniem. Nadzór nad tym sprawuje bank.

Co warto wiedzieć o deweloperze?

Szczególna ostrożność zalecana jest przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym. Eksperci używają obrazowego określenia „dziury w ziemi”, bo umowy są często podpisywane, gdy dopiero wylewane są fundamenty pod przyszły blok mieszkalny. Dlatego należy sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania.

Internetowe fora są wprawdzie kopalnią informacji na temat rozmaitych firm, ale nie powinny być jedynym źródłem. W pierwszej kolejności sprawdzamy Krajowy Rejestr Sądowy - tam uzyskamy podstawowe informacje o deweloperze. Chociażby o tym, czy firma nie jest w stanie upadłości.

Każdy deweloper powinien przedstawić klientowi prospekt, w którym zaprezentowane zostaną dane o planowanej inwestycji. Nie tylko o metrażu mieszkania, ale również przeszłości inwestycyjnej dewelopera, jego aktualnej sytuacji finansowej, źródłach finansowania inwestycji, a także warunkach ewentualnego odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Dlaczego przed kupnem mieszkania należy sprawdzić dewelopera?

Chcąc właściwie sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania, koniecznie należy uzyskać dostęp do księgi wieczystej przypisanej do terenu, na którym ma stanąć dom z naszymi wymarzonymi „czterema kątami”. Czynność ważna, ale zarazem banalnie prosta.

Nie powinno być problemu ze zdobyciem numeru księgi wieczystej. Albo znajdziemy go w projekcie umowy, albo uzyskamy od dewelopera. Później wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i złożyć stosowny wniosek.

Z księgi wieczystej dowiemy się przede wszystkim, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. To kluczowa informacja, gdy chcemy sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania. Poza tym uzyskamy informację, czy działka lub budynek są obciążone hipoteką.

Jedno zastrzeżenie – nie powinniśmy się niepokoić, jeśli w hipotece będzie wpisany bank, który deweloperowi udzielił kredytu inwestycyjnego. Wówczas jednak powinniśmy zażądać promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. W prostym tłumaczeniu: hipoteka obowiązująca dewelopera nie będzie dotyczyła naszego mieszkania, jeśli za nie zapłacimy. Rzetelny deweloper nie będzie stwarzał problemów, aby przekazać nam taki dokument.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Wspomnieliśmy już, że warto zasięgnąć informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym, ale jest jeszcze kilka możliwości, by sprawdzić wiarygodność dewelopera. W przypadku spółek giełdowych to proste zadanie, bo regularnie składają raporty finansowe i są one ogólnodostępne.

Jak sprawdzić dewelopera, który jest mniej znany lub niedawno rozpoczął działalność? Istnieje lista członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich – podmioty do niej należące są weryfikowane przez branżę. Poza tym Polski Związek Pracodawców Budownictwa (wcześniej Krajowa Izba Budownictwa) przyznaje Certyfikaty Dewelopera – taki dokument, to swoista rekomendacja.

W dobie obecnego kryzysu i zmiennej sytuacji gospodarczej nie należy jednak poprzestawać na deklaracjach innych, ale samemu starać się dotrzeć do bieżących danych. Takie zdobędziemy w Rejestrze Dłużników Biura Informacji Gospodarczej, które gromadzi i udostępnia informacje o kondycji finansowej firm. Ponieważ pochodzą z różnych źródeł, dają doskonały ogląd o aktualnej sytuacji finansowej dewelopera.

Jak sprawdzić firmę w BIG InfoMonitor, jeśli jesteś konsumentem?

• wejdź na BIG.pl i załóż darmowe BIGkonto w Systemie BIG.pl
• prześlij skan dokumentu tożsamości zawierający imię i nazwisko, PESEL, serię i numer dokumentu, datę ważności dokumentu (pozostałe dane ukryj tak, aby ich odczytanie nie było możliwe);
• gdy weryfikacja zakończy się sukcesem, dostaniesz mailową informację od BIG-u o pełnej aktywacji konta
• Możesz zakupić raport o wybranej firmie, koszt raportu to 30 zł.

Jeśli w przypadku swojego dewelopera znajdziesz w BIG-u jakieś długi, będzie to znak, by zachować ostrożność wobec takiej firmy. Skoro nie jest w stanie regulować swoich zobowiązań na bieżąco, może nie będzie w stanie płacić również wykonawcom i podwykonawcom? Zamiast mieszkania będziemy mieć murowane…kłopoty.

Gdzie podpisujemy umowę deweloperską?

Gdy już nabraliśmy zaufania do dewelopera i podjęliśmy decyzję o kupnie mieszkania, przychodzi czas na podpisanie umowy. Koniecznie należy to zrobić w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego. Jeśli zostanie sporządzona inaczej, umowa deweloperska będzie w świetle prawa nieważna.

Jak wybrać mieszkanie na rynku wtórnym?

Od dewelopera można również kupić mieszkanie na rynku wtórnym, czyli w budynku już oddanym do użytku – w tym przypadku jednak ustawa deweloperska nie ma zastosowania. Pojawiają się za to inne możliwości, jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania. Niektóre bardzo prozaiczne.

W zasiedlonym, nawet częściowo, budynku po prostu można zapytać wcześniejszych klientów dewelopera, czy współpraca układa się bezproblemowo, czy przekazywał niezbędną dokumentację, czy są wątpliwości ws. gruntu, czy w oddanych mieszkaniach były ukryte wady itp. itd.

Sporo powie nam również… cena metra kwadratowego. Jeżeli jest mocno zaniżona, drastycznie odstająca od aktualnych cen rynkowych w danym mieście, powinno to wzbudzić naszą czujność. Dlatego analizując ofertę „naszego” dewelopera, warto zerknąć na oferty konkurencyjnych firm. Tu bowiem działają mechanizmy identyczne, jak dla całego wolnego rynku – „okazje” mogą być pułapką.