Niezapłacony czynsz za wynajem - Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

2024-05-07

Spis treści

1. Najemca nie płaci czynszu: skąd taki problem?
2. Wynajem mieszkania i zaległości lokatora w czynszu: co możesz zrobić jako właściciel?
3. Najemca nie płaci czynszu: umowa najmu okazjonalnego

Wynajmowanie mieszkań może być dobrym sposobem na uzyskanie dochodu pasywnego. Pojawia się jednak ważne ryzyko: takie, że najemca nie płaci czynszu. Co robić, gdy jego zaległości rosną, podobnie jak ponoszone przez Ciebie straty? Oto kilka wskazówek, które pomogą Ci w dochodzeniu swoich praw.

Najemca nie płaci czynszu: skąd taki problem?

Nieuczciwi lokatorzy, choć zdarzają się stosunkowo rzadko, mogą skutecznie zniechęcić właścicieli mieszkań do ich wynajmowania. Z czego jednak wynika ten problem? Powodów może być wiele: począwszy od zwykłego roztargnienia i "zapominalstwa", aż po poważne problemy finansowe. Dlatego każdą taką sytuację warto rozważyć indywidualnie — tak, aby znaleźć wyjście z sytuacji, które rzeczywiście pomoże ją rozwiązać.

Wynajem mieszkania i zaległości lokatora w czynszu: co możesz zrobić jako właściciel?

Jak odzyskać niezapłacony czynsz za mieszkanie? Co robić, gdy lokator nie reguluje opłat? Oto kilka działań, które możesz podjąć. Masz do dyspozycji szereg narzędzi: począwszy od tych polubownych, aż po związane z wejściem na drogą sądową.

Rozmowa z lokatorem o zaległym czynszu

Najemca zalega z zapłatą za ostatni miesiąc, ale to pierwszy raz, kiedy mu się to zdarzyło? Zanim wyciągniesz "ciężkie działa", skontaktuj się z nim. Być może płatność mu umknęła albo niepoprawnie wykonał przelew? Takie sytuacje się zdarzają. Zadzwoń lub napisz, aby uzyskać wyjaśnienie. Być może okaże się, że szybko otrzymasz przeprosiny za zaistniałą sytuację, a płatność zostanie uregulowana.

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu za wynajmowany lokal

Kontakt z najemcą nie przyniósł efektu? Nie zwlekaj: wyślij mu wezwanie do zapłaty, aby zmobilizować go do uregulowania należności. Możesz je przygotować samodzielnie albo skorzystać z gotowego wzoru, np. podpierając się autorytetem BIG InfoMonitor. Wzór wezwania do zapłaty dla klienta indywidualnego jest dostępny na stronie www.big.pl, należy wprowadzić wszystkie dane w tym dane z tytułu wykonawczego. Przedsiębiorcy zaś po podpisaniu umowy z BIG InfoMonitor mogą skorzystać z kreatora wezwań i zlecić wysyłkę wezwania bezpośrednio w systemie Biznes BIG.pl. Taka usługa jest dostępna, a skorzystanie z niej może wywrzeć większe wrażenie na lokatorze i zmotywować go do zapłaty.

Informacja o zamiarze wpisania lokatora do Rejestru Dłużników

Wpis do Rejestru Dłużników może być sposobem na zmotywowanie nieuczciwego lokatora do zapłaty. Dlaczego warto zgłosić nieuczciwego najemcę do BIG? Ponieważ taka negatywna informacja gospodarcza utrudni mu zaciąganie zobowiązań finansowych. Oznacza to, że np. będzie mieć problem z uzyskaniem kredytu w banku, wzięciem sprzętu na raty czy podpisaniem umowy na abonament z operatorem telefonii komórkowej. W efekcie może zacząć współpracować i spłaci dług.

Wpisu możesz dokonać, zarówno gdy prowadzisz wynajem jako osoba prywatna, jak i kiedy jesteś przedsiębiorcą. W każdym w tych przypadkach obowiązują jednak odmienne zasady co do podstawy, na jakiej możesz dokonać zgłoszenia.

Jesteś przedsiębiorcą, lokator jest osobą fizyczną, nie płaci od co najmniej 30 dni, a jego zaległości czynszowe wynoszą co najmniej 200 zł? Jeśli tak, to wystarczy zgłosić ten fakt do Rejestru BIG, czyli Biura Informacji Gospodarczej. Pamiętaj jednak, że aby wpisać dłużnika na czarną listę, niezbędna jest umowa abonamentowa z BIG InfoMonitor. Musisz również poinformować najemcę o zamiarze wpisania go w ustawowym wezwaniu do zapłaty z miesięcznym wyprzedzeniem.

Jeśli jesteś osobą prywatną, zgłoszenia do BIG możesz dokonać wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego. Otrzymasz go po wydaniu odpowiedniego wyroku w sprawie zadłużenia, któremu zostanie nadana klauzula wykonalności. Przed dokonaniem wpisu do Rejestru Dłużników BIG należy odczekać 14 dni od wysłania dłużnikowi wezwania do zapłaty. Po upływie tego czasu można dokonać zgłoszenia. Musisz mieć również podpisaną umowę z BIG InfoMonitor.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów oraz z zapisami Kodeksu cywilnego (m.in. art. 687) najemca ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy czynsz nie został zapłacony za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Jak to zrobić zgodnie z przepisami?

Gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu za 2 pełne okresy płatności, należy mu wysłać pismo z informacją o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, czyli umowy. Trzeba mu dać kolejny miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu i wskazać, że jeśli to nie nastąpi, umowa najmu wygaśnie.

Po upływie 3 miesięcy można sporządzić oświadczenie właściciela lokalu o wypowiedzeniu najmu.

Co istotne, dokumenty dotyczące wypowiedzenia umowy najmu powinny być doręczone lokatorowi na piśmie. Najlepiej przesłać je za pośrednictwem poczty, listem poleconym z potwierdzeniem doręczenia (charakterystyczna "żółta kartka"). Wówczas uzyskasz dowód, że informacja została przekazana, co może być istotne dla sądu.

Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem

Jeżeli najemca zalega z czynszem, a wezwanie do jego zapłaty nie przyniosło żadnych efektów, możesz także wejść na drogę sądową. Przy postępowaniach opiewających na kwoty poniżej 20 tys. zł można zastosować postępowanie uproszczone. Dzięki temu czas do uzyskania orzeczenia z klauzulą wykonalności zostanie skrócony.

Warto również rozpocząć postępowanie sądowe o eksmisję nieuczciwego lokatora z nieruchomości.

Komornik za niezapłacony czynsz

Kiedy już uzyskasz tytuł wykonawczy, możesz skierować sprawę niezapłaconego czynszu najmu do komornika. To on przeprowadzi postępowanie egzekucyjne. Także w kompetencjach komornika jest eksmisja nieuczciwego najemcy, na mocy wyroku, który to nakazuje.

W kontekście eksmisji warto pamiętać, że:

wyroków nie wykonuje się w okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie;

jako właściciel nie możesz samodzielnie dokonać eksmisji lokatora za niewywiązywanie się z umowy najmu. Może to zrobić jedynie komornik – w razie potrzeby w asyście policji.

Pamiętaj też, że jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba fizyczna, tytuł wykonawczy daje Ci prawo do zgłoszenia nieuczciwego lokatora do BIG. Gdy wynajmujesz lokal jako przedsiębiorca, możesz to zrobić na wcześniejszym etapie walki o zapłatę.

Najemca nie płaci czynszu: umowa najmu okazjonalnego

Poradzenie sobie z niezapłaconym czynszem za wynajem jest trudnym zadaniem, zwłaszcza przy podpisaniu standardowej umowy najmu. Dlatego coraz więcej właścicieli decyduje się wynajmować lokale na mocy najmu okazjonalnego. Gdy umowa jest spisywana w tym "wariancie":

najemca podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z tytułu nieuregulowanych opłat oraz zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu;

najemca musi także wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, gdyby doszło do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (rozwiązuje to problem okresu ochronnego);

właściciel lokalu musi zgłosić zawarcie umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia wynajmowania mieszkania.

Jak zatem widać, spisanie umowy najmu okazjonalnego sprawia, że wynajmujący może łatwiej dochodzić swoich praw. Jednak jest to możliwe także przy standardowej umowie. Znaj więc swoje prawa i nie poddawaj się.